چکیده:

قرارداد اجاره­ي اشخاص بعد از عقد بيع از پركاربرد­ترين عقود محسوب مي‌شود و به همين دليل، بروز اختـلاف در اين عقد اجتناب ناپذير است. اما با شناسايي اختلافات مي­توان تا حدود زيادي از بروز آن­ها جلوگيري كرد و يا در صورت بروز با روشي مناسب به اجراي عدالت و احقاق حق پرداخت .

این نوشتار با هدف مذکور و با عنوان«چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر در فقه و حقوق» با طبقه‌بندی اختلافات اجیر و مستأجر، در قرارداد اجاره از انعقاد عقد تا خاتمه­ي آن به اين مهم مي­پردازد. در حل اختلافات اجير و مستأجر با تعیین موقعیت مدعی و منکر وظایف هر یک از طرفین مشخص شده و آثـار مترتب بر اثبات یا نفی دعـوا نیز معلوم می­گردد. همچنین علاوه بر اصـول کلی دادرسی، قـواعد مـاهوی نظیـر اصل صحت، استصحاب، برائت و یا اشتغال در تشکیل و آثار قرارداد اجاره حسب مورد، جاری می‌شود.

کلمات کلیدی:

مدعی، منکر، تداعی، اجاره‌ی اشخاص، اجیر، مستأجر

مقدمه

بی‌گمان روابط اجتماعی افراد بشر امری ضروری است و پذیرش تعهدات در جامعه­ي انسانی لازمه­ي این روابط می‌باشد. قوام زندگی و همزیستی مسالمت‌آمیز افراد بشر نیز در سایه­ي احترام و پای‌بندی به التزامات و تعهدات امکان‌پذیر است.

در اهمیت این احترام و پای‌بندی همین بس، که خدای تبارک و تعالی در قرآن کریم در مواضع متعددی، آن را مورد تأکید قرار داده است. از جمله در سوره اسراء آیه 34 می­فرماید: «به عهد خود عمل کنید و به آن پای‌بند باشید که هر کس در برابر عهدش مسئول است».

اگرچه دین مبین اسلام بر تنظیم و سامان‌دهی روابط اجتماعی افراد بشر تأکید دارد ولی بروز اختلافات، امری اجتناب‌ناپذیر و مقتضای ذات و طبیعت انسانی است . بنابراین اقدام در جهت رفع اختلافات و حفظ روابط مسالمت‌آمیز افراد و احقاق حق و عدالت، از ویژگی‌های یک حکومت پویا است.

نوشتار حاضر، با عنوان «چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر در فقه و حقوق» با هدف مذکور، به ارائه­ي طریق می‌پردازد و ناظر به بخشی از اختلافات است که ممکن است در روابط اجیر و مستأجر بروز نماید. این نوشتار تحت عناوین زیر، بیش‌تر معرفی می‌گردد.

طرح مسأله

عقد اجاره در قانون مدنی به اعتبار موضوع به سه گروه تقسیم شده است که یکی از آن‌ها اجاره‌ی اشخاص می‌باشد. اجاره‌ی اشخاص عقد معوضی است که به موجب آن شخصی در مقابل اجرت معین ملتزم به انجام کاری می‌شود. زندگی اجتماعی افراد، از دیرباز موجب شده‌است که عده‌ای برای امرار معاش، نیروی کار خود را در مقابل اجرتی متناسب در اختیار دیگران قرار دهند. در این قرارداد طرفین تعهداتی را برعهده می‌گیرند و از لحاظ فقهی و حقوقی باید به تعهدات خود پای‌بند باشند ولی گاهی به دلایل مختلفی از انجام تعهدات خود سر باز می‌زنند که منشأ بروز اختلافاتی می‌شود. این اختلافات می‌تواند ناظر به اصل انعقاد قرارداد یا نحوه­ي اجرای آن و یا مربوط به خاتمه­ي قرارداد باشد.

این نوشتار با تکیه بر منابع فقهی و حقوقی، با پاسخگویی به سؤالات زیر، درصدد ارائه­ي روش‌هایی مناسب برای حل اختلافات اجیر و مستأجر است.

فهرست مطالب

عنوان

صفحه

1

طرح مسأله

1

سؤال اصلی تحقیق

2

سؤالات فرعی تحقیق

2

2

ضرورت تحقیق

3

پیشینه‌ی تحقیق

4

هدفها و کاربردهای مورد انتظار از انجام تحقیق

4

روش و ساختار تحقیق

5

فصل اول: كليات

1. بازشناسي مفاهيم اصلی

7

1-1-1- اجاره

7

الف) اجاره در لغت

8

ب) اجاره در اصطلاح

9

1-1-2- اجیر

12

1-1-3- مستأجر

13

1. انواع اجاره

13

1-2-1- اجاره­ي اشياء

13

1-2-2- اجاره­ي حيوان

14

1-2-3- اجاره­ي انسان (اشخاص)

14

1-2-3-1- مفهوم و ماهيت اجاره­ي اشخاص

15

الف) تمليكي يا عهدي بودن اجاره­ي اشخاص

15

ب) ثمره­ي تمليكي يا عهدي بودن اجاره­ي اشخاص

18

1-2-3-2- اقسام اجاره­ي اشخاص

19

1-2-3-2-1- اجاره­ي خدمه و كارگران

20

الف) اجير خاص

20

ب) اجير عام (مطلق)

22

1-2-3-2-2- اجاره­ي متصديان حمل و نقل

23

1-3-­ اركان اجاره­ي اشخاص

24

1-3-1- متعاقدين

24

1-3-2- ايجاب و قبول

26

1-3-3- عوضان (مورد معامله)

26

1-3-3-1- معوض (منفعت عمل يا شخص)

27

1-3-3-2- عوض (اجرت)

28

1-4- مقايسه­ي اجاره­ي اشخاص با برخي از قراردادهاي مشابه

29

1-4-1- اجاره­ي اشخاص و تصدي حمل و نقل

29

1-4-2- اجاره­ي اشخاص و قرارداد كار

30

الف) تميز اجاره­ي اشخاص از قرارداد کار

31

ب) فايده­ي تمييز قرارداد كار از مقاطعه كاري

33

1-4-3- اجاره­ي اشخاص و عقد استصناع

34

1-4-4- اجاره­ي اشخاص و عقد وديعه

35

1-4-5- اجاره­ي اشخاص و عقد وكالت

36

1-5- مفاهیم مرتبط

38

1-5-1- مدعی و منکر

38

الف) معیار تمیز مدعی از منکر

39

ب)حکم مدعی و منکر

41

1-5-2- تداعی

42

الف)رسیدگی به دعوا بر اساس قاعده‌ی مدعی و منکر

43

ب) رسیدگی به دعوا بر اساس قاعده‌ی عدل و انصاف

44

فصل دوم : چگونگي حل اختلافات مربوط به انعقاد عقد

2-1- اختلافات مربوط به عقد

48

2-1-1- اختلاف اجير و مستأجر در اصل وقوع عقد اجاره

48

الف) اختلاف قبل از انجام كار

49

ب) اختلاف بعد از انجام كار

50

2-1-2- اختلاف در نو ع عقد

53

2-1-2-1- اختلاف طرفين در اجاره و تبرّع

53

الف) بروز اختلاف قبل از انجام کار

55

ب) بروز اختلاف بعد از انجام كار

56

2-1-2-2- اختلاف طرفین در اجاره و جعاله

59

2-1-2-3- اختلاف طرفين در اجاره و استيجار

60

2-1-3- اختلاف در كيفيت عقد

61

الف) اختلاف قبل از انجام كار

62

ب) اختلاف بعد از انجام كار

63

2-1-4- اختلاف در صحت و بطلان عقد

63

2-1-4-1- جريان اصل عدم يا اصل صحت

64

2-1-4-2- قلمرو اجراي اصل صحت

65

2-1-4-3- قاعده­­ي كلي در اجراي اصل صحت

68

2-1-5- اختلاف در مدت عقد

69

2-1-5-1- اختلاف در مدت از حيث طول مدت زمان

70

2-1-5-2- اختلاف در مدت از حيث تعيين و عدم تعيين

73

2-2- اختلاف در متعاقدين

76

2-2-1- اختلاف در شخص اجير يا مستأجر

76

2-2-2- اختلاف در تغيير و تبديل اجير و مستأجر

80

2-3- اختلاف در عوضين

83

2-3-1- اختلاف در منفعت (عمل)

84

2-3-1-1- اختلاف در نوع منفعت (عمل)

84

الف) وقوع اختلاف قبل از انجام كار

86

ب) وقوع اختلاف بعد از انجام كار

87

2-3-1-2- اختلاف در ميزان و مقدار عمل

89

2-3-2- اختلاف در اجرت

91

2-3-2-1- اختلاف در نوع اجرت

91

2-3-2-2- اختلاف در تعيين اجرت

92

2-3-2-3- اختلاف در مقدار اجرت

93

فصل سوم : چگونگي حل اختلافات مربوط به اجراي عقد و آثار آن

3-1- اختلاف در تعهدات اجير

96

3-1-1- اختلاف در انجام عمل

97

3-1-1-1- تخلف از اصل عمل

97

الف) تخلف اجير از انجام كار بدون تعيين زمان

98

ب) تخلف اجير از انجام كار در مدت مقرر

99

1-ب) تقاضاي عمل و زمان به نحو وحدت مطلوب

99

2-ب) تقاضاي عمل و زمان به نحو تعدد مطلوب

100

3-1-1-2- تخلف از جزء عمل

100

3-1-2- اختلاف در تسليم عمل (موضوع كار)

103

3-1-3- اختلاف در حفظ كالا تا زمان تحويل به مستأجر

105

الف) اختلاف در تلف

106

ب) اختلاف در تعدي و تفريط

106

3-2- اختلاف در تعهدات مستأجر

112

3-2-1- اختلاف در قبض كالا و پذيرش كار

113

3-2-2- اختلاف در پرداخت اجرت

114

3-2-3- اختلاف در مخارج اجير در مدت اجاره

116

3-2-4- اختلاف در هزينه­هاي مربوط به انجام كار

118

فصل چهارم : چگونگي حل اختلافات مربوط به خاتمه­ي عقد

4-1- اختلاف در انقضاء عقد اجاره

121

4-1-1- اختلاف طرفين در انقضاء مهلت معين

122

4-1-2- اختلاف طرفين در استيفاء منفعت

123

4-1-3- اختلاف در انقضاء مهلت يا استيفاء منفعت

124

4-1-4- اختلاف در اقاله‌ی عقد

124

4-2- اختلاف در فسخ اجاره

126

4-2-1- اختلاف در ثبوت خيار

126

4-2-1-1- اثر فسخ قبل از انجام كار و در اثناء كار

127

4-2-1-2- اثر فسخ بعد از انجام كار

130

4-3- اختلاف در انفساخ اجاره

131

4-3-1- اختلاف در انفساخ عقد به جهت مرگ اجير

133

4-3-2- اختلاف در انفساخ قرارداد به جهت تعذر عمل

135

4-3-2-1- عدم امكان مادی انجام كار (تعذر ذاتي موضوع عمل)

136

4-3-2-2- عدم امكان قانوني و شرعي انجام كار

136

4-3-2-3- عدم امكان انجام كار به جهت تلف محل اجاره

137

4-3-2-4- عدم امكان انجام كار به جهت ترك كار

138

4-4- اختلاف در بطلان عقد اجاره

139

4-4-1- سبب بطلان

140

4-4-2- اثر بطلان در اجار­ه­ي اعمال

141

الف) ضمان كار اجير

141

ب) عدم ضمان محل عمل

143

نتیجه گیری

145

فهرست منابع

146